Reclamaciones por Lesiones Personales Contra Propietarios

Cada año, cientos de personas en los Estados Unidos se lesionan en las instalaciones que alquilan y consideran su hogar. La relación propietario-inquilino es una relación que se rige por un contrato y, por lo tanto, si una de las partes incumple este contrato, la otra parte puede recuperar daños y perjuicios.

Lo Que Necesita Saber:

• En las demandas por lesiones personales contra los propietarios, se debe determinar que el propietario ha sido negligente con su “deber de cuidado”.
• Si el arrendador tenía el deber de hacer una reparación (por ejemplo, una escalera rota), el arrendador podría ser demandado por las lesiones resultantes.
• En algunos casos, los propietarios pueden ser considerados responsables de las lesiones de los inquilinos debido a un acto delictivo de terceros.

En Este Artículo:

• Accidentes comunes de inquilinos por los cuales los propietarios pueden ser responsables
• ¿Cuándo es culpable un arrendador de un accidente?
• Cómo probar que un arrendador es responsable de las lesiones del inquilino
• Tipos de negligencia consideradas cuando un inquilino se lesiona
• Cómo afecta la asunción de riesgos a una demanda contra un propietario
• Otras situaciones en las que un arrendador puede ser responsable de las lesiones
• ¿Un arrendador tiene alguna obligación con aquellos que no residen en sus instalaciones?
• Abogados con experiencia en la lucha por inquilinos lesionados

Accidentes Comunes de Inquilinos Por Los Que los Propietarios Pueden Ser Responsables

Entre los accidentes más frecuentes que sufren los inquilinos se encuentran:

• Accidentes por colapso de techos
• Fuegos
• Accidentes por resbalones y caídas debido a condiciones resbaladizas causadas por precipitaciones o fugas de agua
• Accidentes por tropiezos y caídas debido a escaleras rotas o acera defectuosa
• Accidentes de ascensores

¿Cuándo es un arrendador culpable de un accidente?

La mayoría de los estados implican en los contratos de arrendamiento residencial un pacto de habitabilidad al que no se puede renunciar: la garantía implícita de habitabilidad. De acuerdo con esta garantía, el propietario debe cumplir con los códigos de vivienda y proporcionar al inquilino un apartamento habitable, seguro y limpio.

Sin embargo, no siempre y no en todos los estados, cuando ocurre un accidente en los alquileres, los propietarios son responsables de las lesiones sufridas por los inquilinos. Si el huésped de un inquilino se lesiona, tanto el propietario como el inquilino pueden ser responsables ante el invitado.

Uno de los casos en los que el propietario puede ser considerado responsable es cuando el propietario es negligente. Muchos tribunales ahora adoptan la posición de que los propietarios les deben a los inquilinos un deber general de cuidado razonable y, por lo tanto, pueden ser considerados responsables si la lesión del inquilino fue causada por negligencia ordinaria, un acto negligente, no intencional o falta de acción por parte del propietario.

Sin embargo, para tener un caso viable de lesiones personales contra el arrendador basado en negligencia, el inquilino debe demostrar que el arrendador conocía el defecto que provocó la lesión del inquilino y tuvo la oportunidad de repararlo.

Como en cualquier caso de lesiones personales basado en negligencia, el inquilino lesionado puede demandar al propietario por las lesiones y daños causados, si se cumplen todos los elementos de negligencia.

El inquilino debe probar que su arrendador tenía un deber de cuidado razonable hacia el inquilino lesionado, y que:

• El deber fue incumplido por el propietario
• Ese incumplimiento fue la causa real y próxima de la lesión del inquilino
• El inquilino sufrió daños y perjuicios a causa de ese incumplimiento

Cómo Probar que un Arrendador es Responsable de las Lesiones del Inquilino

Para probar la causa inmediata (causa legal) de las lesiones del inquilino, el inquilino debe evaluar si las consecuencias de los actos del propietario fueron previsibles o inusuales.

En cualquier caso de lesiones personales entre un inquilino y un propietario basado en negligencia, los tribunales consideran y analizan los siguientes hechos y circunstancias:

• ¿Sabía el arrendador sobre la condición peligrosa en las instalaciones o la creó?

Por lo general, un arrendador solo puede ser considerado responsable de las lesiones del inquilino si el arrendador creó una condición peligrosa con sus acciones, o si tenía un aviso real o implícito de esa condición peligrosa antes del accidente. Aquí está la diferencia:

Aviso real.
Aviso real significa que un arrendador realmente sabía y fue informado de la condición o condiciones peligrosas, sin mantenimiento, peligrosas, negligentes, inadecuadas o inseguras en sus instalaciones.

Aviso constructivo. 
Aviso constructivo significa que la condición o condiciones peligrosas, sin mantenimiento, peligrosas, negligentes, inadecuadas o inseguras en las instalaciones del arrendador existieron durante un período de tiempo tal que el arrendador, mediante una inspección adecuada, adecuada, suficiente u oportuna sabía o debería haberlo sabido.

• ¿Sabía el arrendador que la condición peligrosa en sus instalaciones creaba un riesgo sustancial de lesiones/daños a las personas en las instalaciones incluso antes de que les causara algún daño?
• ¿Tenía el arrendador la obligación contractual de hacer alguna reparación? Si el arrendador tiene el deber de hacer reparaciones, es responsable de las lesiones que resulten de reparaciones negligentes o de la falta de reparación. Si el arrendador no tiene el deber de hacer reparaciones, pero aun así trata de hacer una reparación, el arrendador es responsable si la lesión del inquilino es causada por reparaciones negligentes o si dio una apariencia engañosa de seguridad.
• ¿Tenía el arrendador la obligación legal de hacer reparaciones, por ejemplo, de acuerdo con las disposiciones del código de vivienda? ¿Violó el arrendador alguna ley aplicable que impusiera un deber específico al arrendador? En este caso, si ese deber fue incumplido por el arrendador, el arrendador será responsable si el inquilino demuestra que el arrendador violó el estatuto aplicable y también prueba la causalidad y los daños.
• ¿Ocurrió el accidente en un área común como un ascensor o una acera frente a un edificio? El arrendador tiene el deber de tener un cuidado razonable en el mantenimiento de las áreas comunes.
• ¿Se ocultó la condición que causó la lesión del inquilino? Si el arrendador estaba al tanto de una condición peligrosa oculta que el inquilino no descubriría mediante una inspección razonable, el arrendador está obligado a notificar al inquilino del defecto existente.
• ¿La propia conducta del inquilino contribuyó a sus lesiones? ¿El inquilino ejerció un cuidado razonable en ciertas circunstancias (un cuidado que una persona promedio ejercería en la posición del litigante/demandante)? ¿Asumió el inquilino el riesgo de lesiones?

Tipos de Negligencia Consideradas Cuando un Inquilino Se Lesiona

Negligencia contributiva

Los tribunales que aplican un sistema de negligencia contributiva excluirán por completo el derecho de un litigante a una recuperación si la propia conducta del litigante contribuyó de alguna manera a sus lesiones.

Negligencia comparativa

En las jurisdicciones que aplican un sistema de negligencia comparativa, el porcentaje de la propia negligencia del litigante será evaluado por un juzgador de los hechos y, en última instancia, se utilizará para reducir los daños del litigante en consecuencia.

Hay estados que han adoptado la negligencia comparativa parcial y hay estados que han adoptado la negligencia comparativa pura.

Negligencia comparativa parcial

Esto impide la recuperación del litigante si se determinó que la propia negligencia del litigante supera o, en algunos estados, al menos es tan grave como la negligencia del demandado.

Pura Negligencia Comparativa

En los estados con sistema de negligencia comparativa pura, si el porcentaje de culpa del litigante en el accidente es inferior al 100%, no juega ningún papel en el derecho a recuperar daños, sin embargo, la cantidad de daños recuperados se prorrateará en función del porcentaje de culpa del demandante.

El estado de Nueva York, por ejemplo, ha adoptado un sistema de negligencia comparativa pura. Por ejemplo, el demandante tuvo un incidente de resbalón y caída en las instalaciones del demandado y sufrió $100,000 en daños.

Se determinó que el demandante fue negligente en un 60% y el demandado fue negligente en un 40%. Eso significa que el demandante aún tendrá derecho a recuperar daños a pesar de que la negligencia del demandante fue más grave que la del demandado, pero solo podrá recuperar $ 40,000 de $ 100,000.

Cómo Afecta La Asunción De Riesgos A Una Demanda Contra Un Propietario

Otro factor que se puede tener en cuenta y que puede privar a una parte de su derecho a recuperar los daños y perjuicios, es si el inquilino ha asumido el riesgo de los daños que le causará la negligencia del propietario. Si el litigante/demandante era consciente del riesgo de lesión/daño y, a pesar de eso, ignoró ese riesgo y procedió voluntariamente, se le puede negar por completo la recuperación.

Por ejemplo, si el arrendador ha informado al inquilino de la condición peligrosa oculta y, a pesar de eso, el inquilino acepta las instalaciones y, por lo tanto, asume el riesgo, el arrendador ya no será responsable si esa condición le causa lesiones al inquilino.  

Otras Situaciones en las Que un Arrendador Puede Ser Responsable de las Lesiones

También hay algunos otros casos en los que el propietario puede ser considerado responsable:

Res Ipsa Loquitur

En algunos casos es muy difícil establecer el incumplimiento del deber por parte del propietario. Sin embargo, de acuerdo con esta doctrina, es posible si el inquilino puede demostrar:

• El accidente que causó la lesión del demandante no ocurriría a menos que alguien en la posición del demandado fuera negligente;
• El inquilino estaba libre de cualquier culpa de su parte.

Actos Delictivos de Terceros y Responsabilidad del Arrendador

Algunos tribunales han sostenido que en los casos en que los propietarios no cumplen con las disposiciones del código de vivienda relativas a la seguridad, los propietarios pueden ser considerados responsables de las lesiones sufridas por los inquilinos como resultado de un acto delictivo de terceros.

¿Un Arrendador Tiene Alguna Obligación Con Aquellos Que No Residen en Sus Instalaciones?

Según la regla tradicional que muchos tribunales en los Estados Unidos siguen, incluso cuando una condición peligrosa en las instalaciones fue una causa directa de la lesión/daño de la persona, el alcance de la responsabilidad de las instalaciones dependerá del estado legal de esa persona, que está determinada principalmente por el propósito para el cual la persona ingresó a las instalaciones o su conexión con el arrendador/propietario.

Dependiendo del propósito o conexión, el estado de la persona lesionada puede ser uno de los siguientes:

• Intrusos: personas que no fueron invitadas por el arrendador/propietario a ingresar a las instalaciones y entraron a las instalaciones sin el permiso del arrendador/propietario de las instalaciones;
• Licenciatarios: personas que ingresaron a las instalaciones para su propio propósito o negocio y con el permiso del arrendador/propietario de las instalaciones (los invitados sociales son licenciatarios);
• Invitados: personas que fueron invitadas a ingresar a las instalaciones por el arrendador/propietario de las instalaciones con un propósito relacionado con el negocio del arrendador/propietario de las instalaciones o para un propósito para el cual las instalaciones están abiertas al público.

Dependiendo del estatus legal de la persona, un arrendador/propietario le debe un nivel diferente de deber.

• Intrusos: el hecho de que un arrendador/propietario tenga alguna obligación con un intruso depende de si un intruso era un intruso no descubierto, descubierto o anticipado. Mientras que un arrendador/propietario no tiene ninguna obligación con un intruso no descubierto, como con un intruso descubierto o anticipado, un arrendador/propietario les debe el deber de advertirles sobre una condición artificial conocida por el arrendador/propietario, insegura, oculta y que implica un riesgo de lesiones corporales graves o la muerte.

Un estándar más bajo se aplica a los intrusos menores y se conoce como una “doctrina de molestia atractiva”. El arrendador/propietario puede ser considerado responsable de acuerdo con esta doctrina, si sabe o debería saber sobre la condición peligrosa en las instalaciones, debe saber o de hecho sabe que el área en las cercanías de la condición es frecuentada por niños, que la condición puede causar lesiones a los niños, y que la magnitud del riesgo excede el costo de remediar la situación.

• Licenciatarios: un arrendador/propietario de las instalaciones tiene el deber de advertir sobre una condición peligrosa artificial o natural conocida por él/ella, pero que es poco probable que sea descubierta por un licenciatario y que crea un riesgo irrazonable de daño a un licenciatario. Para los licenciatarios, un arrendador/propietario no tiene la obligación de inspeccionar o reparar las instalaciones.
• Invitados: un arrendador/propietario de las instalaciones tiene los mismos deberes que se deben a las licencias, pero además de eso, el deber de inspeccionar las instalaciones para descubrir una condición peligrosa y hacerlas seguras.

Abogados con Experiencia en la Lucha por Inquilinos Lesionados

El bufete de abogados de Block O’Toole y Murphy tiene una experiencia invaluable representando a inquilinos en sus casos de lesiones personales contra propietarios. Los abogados que han abogado por inquilinos lesionados saben exactamente cómo recopilar pruebas del accidente y demostrar la negligencia del propietario.

Si se ha lesionado en casa y cree que su arrendador puede ser responsable de sus lesiones, es imperativo que consulte con un abogado con experiencia de inmediato. Llame al 212-736-5300 o complete nuestro formulario de contacto.

A continuación, se muestran algunos ejemplos de nuestros resultados para reclamos por lesiones personales contra propietarios:

• Acuerdo de $5,850,000 para una asistente de salud en el hogar que estaba cocinando la cena de Pascua cuando el techo de su cocina se derrumbó causándole lesiones en la cabeza, el cuello y la espalda.
• Acuerdo de $2,250,000 para una inquilina del Bronx que sufrió una lesión en la columna vertebral después de que su techo se derrumbara sobre su cara y cabeza.
• Acuerdo de $2,250,000 para una inquilina que se resbaló y cayó por las escaleras de su complejo de apartamentos.
• Acuerdo de $1,650,000 para la viuda de un hombre que murió en un incendio en un edificio que se aceleró en su propagación debido a una tubería abierta.
• Acuerdo de $1,500,000 para un inquilino de un apartamento en el Bronx que sufrió lesiones en la cabeza y el cuello cuando tropezó con una escalera mientras sacaba la basura.
• Acuerdo de $1,500,000 para una inquilina que se resbaló en un rellano cubierto de nieve y en los escalones de la entrada de su edificio de apartamentos en el Bronx y sufrió lesiones en el cuello, la espalda y la rodilla.
• Acuerdo de $1,450,000 para una inquilina que se estaba duchando cuando el techo de su apartamento se derrumbó sobre su cabeza, causando lesiones que requirieron cirugía de fusión espinal.